Investir dans l’immobilier ancien présente de nombreux avantages, notamment fiscaux. Et parmi les dispositifs existants pour vous aider à optimiser votre fiscalité tout en contribuant à la rénovation du patrimoine immobilier français, la loi Malraux est incontournable. Cet article vous propose un tour d’horizon complet et détaillé des avantages fiscaux offerts par ce dispositif pour les investisseurs locatifs qui souhaitent se positionner sur des biens situés dans des quartiers anciens dégradés.
Comprendre la loi Malraux
La loi Malraux, du nom de son instigateur André Malraux, a été instaurée en 1962 afin de protéger et valoriser le patrimoine architectural français. Elle a pour principal objectif d’inciter les particuliers à investir dans la rénovation de biens immobiliers situés dans des zones sauvegardées ou des quartiers anciens dégradés. En contrepartie de leur engagement à réaliser des travaux de restauration respectant certaines normes établies par l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôts conséquente.
Les conditions pour bénéficier du dispositif Malraux
Pour être éligible à la réduction d’impôts Malraux, le bien immobilier concerné doit remplir plusieurs conditions :
- être situé dans un secteur sauvegardé (SS) ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), aujourd’hui appelée aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ;
- faire l’objet d’un programme de travaux de restauration soumis à l’autorisation préalable de la Direction régionale des affaires culturelles (DRAC) ;
- être loué à usage d’habitation principale pendant au moins 9 ans à compter de la date d’achèvement des travaux.
Réductions d’impôts accordées par la loi Malraux
Les avantages fiscaux offerts par la loi Malraux sont particulièrement intéressants pour les investisseurs locatifs. En fonction du zonage du bien concerné, la réduction d’impôts accordée est calculée sur le montant total des travaux réalisés :
- 30% pour les biens situés en secteur sauvegardé (SS) ou en ZPPAUP/AVAP ;
- 22% pour les biens situés dans un quartier ancien dégradé faisant l’objet d’une convention avec l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU).
Cette réduction d’impôts est étalée sur la durée des travaux, avec un plafond de 400 000 euros de travaux sur une période de 4 ans. Il est important de noter que la loi Malraux permet également de reporter le solde non imputé sur les années suivantes, sans limitation de durée.
Exemple chiffré d’un investissement locatif en loi Malraux
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un bien situé en secteur sauvegardé pour un montant total de 500 000 euros, dont 300 000 euros de travaux éligibles à la réduction d’impôts Malraux. Le taux applicable étant de 30%, il bénéficiera d’une réduction totale d’impôts de 90 000 euros (soit 30% x 300 000 euros), étalée sur la durée des travaux et reportable si nécessaire.
Autres avantages liés à l’investissement locatif en loi Malraux
Au-delà des réductions d’impôts attractives, l’investissement locatif en loi Malraux présente également d’autres avantages :
- la possibilité de constituer un patrimoine immobilier durable et valorisable dans le temps, grâce à la qualité architecturale et historique des biens concernés ;
- une meilleure rentabilité locative, notamment du fait des exigences en matière de restauration et donc du niveau de confort offert aux locataires ;
- une protection contre les risques liés aux désordres et malfaçons, grâce à la garantie décennale applicable aux travaux réalisés ;
- une exonération partielle ou totale de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant la durée des travaux, sous certaines conditions.
Enfin, il est important de souligner que la loi Malraux est cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux, tels que le déficit foncier ou encore le prêt à taux zéro (PTZ) pour les primo-accédants. Autant d’atouts qui font de l’investissement locatif en loi Malraux une option intéressante pour optimiser votre fiscalité tout en contribuant à la préservation du patrimoine immobilier français.