Pour tirer un revenu sur ses terres, un propriétaire doit les louer à un agriculteur. Le statut du fermage donne naissance à un régime ultra protecteur pour le locataire. Comme les relations entre ces deux parties finissent dans la plupart du temps devant le tribunal c’est là qu’intervient le droit rural.
Des loyers fixés par l’État
L’État fixe les loyers de la terre. C’est l’héritage de la politique de contrôle des pouvoirs publics sur l’organisation du monde agricole de l’après-guerre. C’est un arrêté préfectoral qui fixe en monnaie les minima et maxima des valeurs locatives des biens loués à usage d’exploitation agricole dans chaque département, ce qui fait que les prix diffèrent d’un département à un autre et selon les régions naturelles. Elles sont révisées au plus tous les six ans.
Peu élevé, le loyer est encore annuel et se calcule par hectare loué des bâtiments d’exploitation et des terres nues. En fonction de leur qualité et de leur rendement, il faut aussi noter qu’on distingue plusieurs catégories de terres. En cas de non-conformité relevée lors d’un contrôle, après une période de trois ans, le loyer peut être remis en cause en cours de bail. Une majoration de 15 % à 20% est prévue par les arrêtés préfectoraux pour les baux ruraux à long terme (18 ou 25 ans). Selon la variation de l’indice départemental des fermages arrêté par le préfet, le fermage fixé par arrêté est actualisé chaque année. Malgré son faible montant, si une perte de récolte par la survenance d’un cas fortuit intervient, le loyer peut à tout moment faire l’objet d’une remise au profit du locataire. Pour garantir une jouissance paisible du lieu dans l’usage pour lequel le bien a été loué, le propriétaire doit aussi l’entretenir tout au long du bail. Il y a aussi pour obligation d’assurer la permanence et la qualité des plantations sur ce bien loué. Pour se protéger et limiter les risques d’attaque menée par le locataire, le bailleur doit faire figurer une clause selon laquelle le preneur prend les biens en l’état dans le bail. A cet effet, le preneur ne pourra pas lui reprocher le non-respect de l’obligation de délivrance.
Un droit au renouvellement, presque sans fin
En bail rural classique, la durée de la location est souvent conclue pour 9 ans, 18 ou 25 ans pour assurer à l’agriculteur en place la pérennité de son exploitation. Le seul problème pour le bailleur, c’est à l’arrivée à échéance, le locataire dispose d’un droit au renouvellement du bail et cela peut se poursuivre à l’infini avec les mêmes clauses et conditions du bail précédent sauf :
- Pour motif grave et légitime : défaut de paiement des fermages par exemple.
- Si le propriétaire désire reprendre l’exploitation agricole pour lui-même, son conjoint, son partenaire de pacs ou l’un de ses enfants (mineur ou majeur)
- S’il souhaite construire une maison d’habitation sur une partie des terres louées, au profit de lui-même ou de l’un des membres de sa famille jusqu’au 3e degré.
- Si le locataire a atteint l’âge de la retraite à l’échéance du bail et ne cède pas son bail à son conjoint ou à son partenaire pacsé, ou encore à l’un de ses descendants.
Un congé longue durée
Quand le bailleur se trouve dans l’une de ces situations visées par la loi, il est autorisé à délivrer un congé à son locataire. Ce congé doit toutefois être donné 18 mois à l’avance et répondre à des normes précises, sous peine de nullité de l’acte. Ce délai est strict. Si le bailleur manque le rendez-vous indiqué par la loi, le bail sera renouvelé automatiquement pour 9 ans, sans autre possibilité.
Pour répondre aux conditions posées par les articles L. 411-58 et 59 du Code rural, le propriétaire doit : être titulaire d’un diplôme agricole ou disposer d’une expérience agricole validée ; disposer une autorisation d’exploitation de sa terre ; s’engager à occuper les bâtiments d’habitation du bien repris ; posséder le cheptel et le matériel nécessaires à l’exploitation du bien ou justifier des moyens de les acquérir ; s’engager à exploiter les terres reprises au minimum 9 ans.